一、售后包租行為可能被定性為非法集資，導(dǎo)致合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

在司法實(shí)踐中，售后包租被法院認(rèn)定為非法集資，通常具有以下特征：

個(gè)人或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以虛構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者以實(shí)際已無(wú)法完成的項(xiàng)目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。此時(shí)，由于并不存在真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者由于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況惡化而使項(xiàng)目無(wú)法完成，進(jìn)而使合同中約定的產(chǎn)權(quán)取得、租賃等合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么合同中約定的“高額回報(bào)”就成犯罪手段，因此通常會(huì)被認(rèn)定為非法集資行為。

二、租金水平變化導(dǎo)致的購(gòu)房者違約的風(fēng)險(xiǎn)

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長(zhǎng)，并且對(duì)租金的約定明確并且穩(wěn)定，并未隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化。但是隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的租金一般會(huì)發(fā)生較大的變動(dòng)，如果租金增長(zhǎng)過(guò)快，那么購(gòu)房者勢(shì)必將要權(quán)衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實(shí)際租金收益的話，那么購(gòu)房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者數(shù)量較多，一旦出現(xiàn)購(gòu)房者群體違約現(xiàn)象的話，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及經(jīng)營(yíng)情況造成巨大的影響。

三、售后包租廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)

若銷售廣告的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商用房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋銷售價(jià)格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內(nèi)容未載入銷售合同，也會(huì)被視為合同的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。

售后包租行為具有一定的融資性質(zhì)，因此為了吸引更多的資金注入，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在銷售廣告中承諾較高的投資回報(bào)率、較低的投資風(fēng)險(xiǎn)等。但是如果開(kāi)發(fā)商對(duì)在廣告中承諾的內(nèi)容，例如質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況等內(nèi)容無(wú)法兌現(xiàn)，那么該宣傳廣告則有可能被認(rèn)定為虛假?gòu)V告，使得開(kāi)發(fā)商面臨著相應(yīng)的民事、行政甚至刑事處罰。

四、業(yè)主退出機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商鋪經(jīng)營(yíng)不善的情況下，商鋪分割、一盤(pán)散沙的局面將導(dǎo)致單個(gè)商鋪在市場(chǎng)上將難以轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，投資者一旦投資完畢，就很難全身而退，其命運(yùn)在很大程度上取決于整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞。投資者對(duì)于經(jīng)營(yíng)者很難進(jìn)行有力的監(jiān)督和制約，在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況下，投資者很可能陷入進(jìn)退兩難的困境。尤其是專業(yè)市場(chǎng)，所經(jīng)營(yíng)的種類受到限制，除非整體市場(chǎng)可以盤(pán)活，否則更難以轉(zhuǎn)讓退出。