律師解答：不適用。

1、非本村村民合作建房分房約定無效；

2、訴訟時(shí)效僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，確認(rèn)合作建房合同無效并要求騰退房屋，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定；

3、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，僅能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，農(nóng)村村民建住宅只能使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體土地。

案例：涉案土地性質(zhì)為農(nóng)村宅基地，葉某是出地方，馮某（非同村村民）是出資方，雙方于1994年簽訂《合作建房協(xié)議》同年9月，葉某取得宅基地證。2011年（16年后），葉某起訴要求確認(rèn)《合作建房協(xié)議》無效，馮某騰退并返還房屋。

廣州法院經(jīng)審理認(rèn)為：葉某、馮某簽訂的《合作建房協(xié)議》違反了國(guó)家土地管理政策、法規(guī)，是無效合同，雙方基于該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還。合同無效狀態(tài)處于持續(xù)中，起訴未超過訴訟時(shí)效。判決：《合作建房協(xié)議》無效，馮某返還房屋。