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過戶日期前買家貸款還沒下來，賣家重新協(xié)商貸款了還能解除合同嗎？

房屋買賣雙方在約定的過戶日重新磋商貸款事宜隱含著一個命題——買房人的貸款在約定的過戶日前未通過銀行審批。根據(jù)合同約定或者交易慣例，買房人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同（網(wǎng)簽合同）約定的過戶日之前通過銀行的貸款審批，否則買房人就構(gòu)成逾期，逾期超過一定時間（一般是15日）或者在賣房人催告后一定的時間（一般是7天）買房人仍未通過銀行貸款審批的，買房人就構(gòu)成根本違約，賣房人有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是20%）。

那么，是否雖然在約定的過戶日買房人沒有獲得銀行的貸款審批，但是只要房屋買賣雙方對重新貸款事宜進行了磋商就視為原來的貸款獲批日的約定被變更了，買房人就不構(gòu)成逾期，更不構(gòu)成根本違約呢？

這是一個合同變更的問題——協(xié)議變更合同。即房屋買賣雙方通過一個協(xié)議變更原來房屋買賣合同的約定。這個協(xié)議有效成立了（并且生效了），原來的合同才會被變更。而這個協(xié)議的有效成立并生效也要經(jīng)過合同成立的過程——要約和承諾。直觀的體現(xiàn)即房屋買賣雙方的磋商，討價還價。如果房屋買賣雙方就重新貸款事宜的磋商沒有成功，即新的協(xié)議并沒有成立。這樣，原來的房屋買賣合同就沒有被變更，依舊合法有效。房屋買賣雙方仍然受原房屋買賣合同的約束。買房人在約定的過戶日沒有獲得銀行貸款就構(gòu)成逾期，超過寬限期就構(gòu)成根本違約，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金。

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