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廣州專業(yè)律師——租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定

【案情】

　　2017年2月甲與乙簽訂了房屋租賃合同，甲將自有的一套房屋出租給乙居住。2017年4月，乙將房屋租賃給丙用于辦理托教，甲雖未明確表示同意但是亦未提出異議。2018年5月，甲因乙拖欠租金且在多次協(xié)商未果的情況下訴請解除合同。

　　【分歧】

　　第一種意見認(rèn)為，租賃合同是主合同，轉(zhuǎn)租合同是從合同，主合同解除從合同理所當(dāng)然隨之解除。

　　第二種意見認(rèn)為，租賃合同與轉(zhuǎn)租合同并非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同就因賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種意見，主要理由如下：

　　首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可獨立存在的合同。從合同是指以其他合同的存在為存在前提的合同。從合同以主合同的存在為前提，沒有主合同就不可能有從合同。雖然在大多數(shù)情況下，轉(zhuǎn)租合同以租賃合同的存在為前提，但是，即使沒有租賃合同存在，轉(zhuǎn)租合同也能獨立存在。例如一方因無因管理將他人房屋出租給第三方該租賃合同關(guān)系即不以租賃合同的存在為前提。

　　另雖然轉(zhuǎn)租合同在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租合同的生效眼見之一是租賃合同的有效存在，但是就轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次承租人均具有獨立于租賃合同的法律利益，即轉(zhuǎn)租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權(quán)。因此這并不符合主從合同之間關(guān)系的內(nèi)容。就標(biāo)的物而言，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物系租賃合同標(biāo)的物或是其一部分，具有同一性，這也并不符合主從合同之間關(guān)系的原理。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條第一款規(guī)定，轉(zhuǎn)租原則上需以出租人的同意為條件，但是依據(jù)相關(guān)司法解釋“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)其同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持” ，由此可見轉(zhuǎn)租合同的效力并不以租賃合同而產(chǎn)生的轉(zhuǎn)租權(quán)的存在為前提。

　　綜上，筆者贊同第二種意見，轉(zhuǎn)租合同與租賃合同都是獨立的合同，轉(zhuǎn)租合同并不必然以租賃合同的存在為存在前提。本案甲行使解除權(quán)，應(yīng)依據(jù)物權(quán)請求權(quán)要求返還租賃物。

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